限外不排外 新广州人购房力仍不可忽视
据合富置业统计数据显示，今年上半年经该行成交的交易中，非广州本地户籍买家占比为61.4%，而在2010年上半年和下半年，该买家群体比例分别为62.2%和62%，显示该买家群体比例在近一年半时间内变动不大。目前的“限外”政策其实并非“排外”，外地户籍人士凡在最近两年内具有连续13个月以上的个税或社保缴付记录，在广州可以购买一套住宅。本期让我们看看新广州人在羊城的置业情况。文/图：记者李凤荷
一个中介行的样本分析：
番禺天河白云最受新广州人欢迎
合富置业统计数据显示，2011年上半年广州二手住宅市场上，天河、番禺、海珠这3个区是最受非广州本地户籍买家青睐的，在广州本地户籍买家和非广州本地户籍买家各自占比上，番禺、天河、白云这三个区非广州本地户籍买家远多于本地户籍买家，而选择在海珠区购房的广州本地户籍买家数量较多，因此海珠区在2011年上半年广州本地户籍和非广州本地户籍买家占比几乎平分秋色。
合富置业有关人士透露，2011年上半年非广州本地户籍买家最喜欢选购面积在50~90平方米的中小户型单位，多出于自住需求，多达50%的非广州本地户籍买家会选购这类中小户型单位。也吸引到22%的非广州本地户籍买家选购面积在90~120平方米的中大户型单位。2011年上半年约39%非广州本地户籍买家购房预算最多集中在50万~100万元之间。也有26%的非广州本地户籍买家的购房预算落在100万~150万元区间段内。预算在150万~200万元之间的非广州本地户籍买家仅占10%左右。
限外政策重灾区：在穗经商个体户和专业市场档主影响大
合富置业首席市场分析师龙斌表示，各项政策叠加对投资需求、多次置业压制明显，2011年上半年刚性自住买家支撑楼市的特征进一步凸显。合富置业数据显示，2011年上半年广州二手楼市中首次置业者比例高达七成以上，较以往的六成左右明显增加，改善以及投资客比例大幅减少，而外地户籍买家比例受限外政策影响也有所减少。限外政策令部分外地买家入市受阻，尤其是私营企业主以及专业市场的档主受影响更大。近期如珠江新城、天河北、天河公园等楼价小幅走低，主要受购房资格、限外令及贷款困难等因素影响，高端买家入市步伐明显放缓。白云区则主要受限外影响，部分以外地户籍的个体户、专业市场档主买家为主的板块受影响较大。
龙斌透露，各种调控政策规定使二手交易流程相对复杂，“涉外”交易手续烦琐，新广州人的交易各环节比广州本地人更耗时。如外地在穗首置人士若要享受首次置业的契税优惠，需要回乡出具无房证明，房产过户和贷款申请需办理一年以上的纳税或者社保证明，交易周期有可能要被拉长一到两个月。
新广州人置业重点一：天河东圃占比：80%
中原地产天河区区域营业经理罗定汉表示，东圃板块相对天河其他板块，价格处于低位，向来受首次置业买家青睐，买家中外地人高达80%，他们大部分是在广州工作几年的年轻买家，东圃板块物业相对来说，总价和单价偏低，而且该板块配套成熟，BRT公交系统开通、地铁网络覆盖，该板块的交通日益成熟便利，因而越来越多买家选择到此置业。目前，天朗明居市场价约1.6万元/m2，美好居为1.4万~1.5万元/m2，天河广场则约1.1万~1.2万元/m2。
新广州人置业重点二：汇侨新城时代玫瑰园
白云区首置买家活跃的楼盘汇侨新城，与天河东圃板块接近。中原地产汇侨南分行营业经理赵毅康表示，在其接触的客人中，外地买家占比70%，汇侨新城以自住客为主，目前楼梯楼价格约1万元/m2，电梯楼约1.2万~1.3万元/m2，买家预算约为70万~80万元，60平方米小两房最受欢迎，而较实用的小三房也是这些买家考虑的置业户型。
满堂红时代玫瑰园分店店长李伟超表示，时代玫瑰园的买家中，外地人占比也达70%。受二号线全线开通的利好影响，时代玫瑰园多了30%~40%的外区置业者。“限外”其实没有使外地人的比重减少，反而是广州本地人两套封顶的“限购”政策使本地人在时代玫瑰园的比重下降，外地人与本地人的比例从以往的6∶4变成如今的7∶3。
新广州人置业重点三：海珠区占比50%
海珠区作为老三区之一，一向是“老广”置业青睐的区域。但由于海珠区大盘林立，地铁线纵横交错，在穗工作的新广州人越来越喜欢在此置业，本地人与外地人的置业比例接近5∶5。
地产人士表示，越靠近海珠旧城中心，本地人置业比例越高；越往南走，外地人置业比例越高。满堂红宝岗大道分店店长黄滨透露，该店成交的二手房中，80%的买家为本地人，20%为外地人。在限购前，本地人与外地人平分秋色。
中原地产逸景翠园分行区创明表示，到逸景翠园或周边置业的买家中，既有首次置业，也有改善置业的，而外地买家占约一半，预算约为200万元，希望能够买到100平方米左右的三房单位。
